Эпидемия COVID-19 начала распространяться в Китае в начале 2020 года. Впоследствии число пострадавших начало экспоненциально расти и распространяться по всему миру, нарушая бизнес-процессы и процессы поставок. О долгосрочных последствиях и о влиянии на рынок коммерческой недвижимости пока говорить рано, все зависит от сценариев развития пандемии.

Много сделок переносятся на всех рынках региона EMEA, большинство игроков занимают выжидательную позицию. Хотя сроки восстановления в Европе остаются неопределенными, положительные новости от наших коллег из региона APAC (Азиатско-Тихоокеанский регион) – которые на 6-8 недель опережают европейский регион – заключаются в том, что они видят свет в конце тоннеля.

Ограничения мобильности остаются на всех рынках, но работники в регионе АРАС постепенно возвращаются к работе, регион выходит из фазы закрытия. Сейчас в APAC присутствует сдержанный оптимизм относительно восстановления экономики во второй половине 2020 года.

Самым сложным вопросом для рынков региона APAC является то, насколько быстро Европа и Северная Америка возобновятся после последствий COVID-19, позволив международным транснациональным компаниям перейти с ручного режима принятия решений в более стабильный.

В то же время, такие сектора как IТ (в частности, онлайн-сервисы: онлайн-игры и развлечения), healthcare-индустрия и FMCG демонстрируют существенное увеличение активности.

Влияние на уровень арендных ставок

Тот же рынок офисной недвижимости Киева уже несколько лет находится в фазе арендодателя. Учитывая низкие темпы ввода нового предложения при растущем спросе на рынке наблюдается дефицит качественных офисных помещений.

Например, в 2019 году вакантность в профессиональных бизнес-центрах составила 7%. Показательный индикатор дефицита офисных помещений – впервые с 2009 возобновилась практика к подписанию предварительных договоров аренды в объектах незавершенного строительства.

Учитывая рост спроса на качественные офисные помещения в г. Киев, в 2019 году наблюдался рост максимальных базовых арендных ставок на помещения В класса: с $19 / м² / месяц в 2018 году до $23 / м² / месяц в 2019 году. Максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) осталась на уровне $30 / м² / месяц.

Самые высокие арендные ставки в лучших ТЦ / ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 м² выросли на 6,7% по сравнению с показателем на конец 2018. Арендные ставки на главных торговых улицах существенно не изменились.

Последствия COVID-19, безусловно, повлияют на динамику арендных ставок в Украине, и на европейских рынках. При условии восстановления экономики в конце 2020 – начале 2021 арендные соглашения в основном останутся стабильными с возможными льготными периодами во время и после ограничительных карантинных мероприятий.

Льготные условия на период карантина

Арендодатели, например, в сегменте офисной недвижимости, в одних случаях не предоставляют скидок, в других согласовывают льготные условия.

Все решается в индивидуальном порядке, в зависимости от многих параметров, в частности от воздействия карантинных мероприятий на бизнесы, от уровня текущих арендных ставок, от фактического использования офисных помещений и связанных с ними инфраструктур, от условий конкретного договора аренды и др.

Владельцы зданий, которые ведут переговоры о заключении новых сделок по аренде, предлагают более гибкие условия, позволяющие брать на себя более краткосрочные обязательства, с целью обеспечения заполняемости своих объектов.

Быть оптимистами и реалистами одновременно, быть готовыми к быстрому реагированию через открытый диалог – это ключ к успеху.

Влияние на сроки

Из-за проблем с цепочками поставок, доставка материалов / мебели / техники будет отсрочена, что повлияет на сроки ремонтов и подготовку офисных и торговых помещений к въезду арендаторов.

Арендодатели лояльны в переговорах с новыми арендаторами. В некоторых случаях арендодатели увеличивают сроки ремонтных каникул.

На динамику сделок в сегменте офисной недвижимости определенным образом влияет приостановление некоторых переговоров из-за закрытия воздушных сообщений между странами, поскольку лица, принимающие решения, временно откладывают свои визиты в страну.

В сегменте торговой недвижимости, все силы ритейлеров, в частности и в Украине, сконцентрированы на сохранение своего бизнеса, а вопросы новых соглашений, развития сетей, скорее всего, будут отложены, как минимум до момента отмены карантина.

Сегодня арендодатели в большинстве случаев придерживаются прагматичного подхода. Многие из них работают со своими практически уже бывшими арендаторами для поиска компромиссных решений, удовлетворяющих обе стороны. Такой подход особенно распространен в Китае, мы наблюдаем такую практику также и в других регионах.

Ограничение доступа в ТРЦ/БЦ

Большая часть арендаторов офисных зданий работают в дистанционном режиме. Арендодатели пока не ограничивают доступ в бизнес-центры. ТРЦ закрыты, работают только супермаркеты, аптеки и магазины товаров первой необходимости.

На мой взгляд, полное ограничение доступа к офисным зданиям или ТРЦ может быть инициировано только правительством. Арендодатели не будут закрывать здания в одностороннем порядке без веской причины, потому что бесперебойный доступ является одним из ключевых условий договоров аренды.

Снижение рисков распространения инфекций

Обеспечение безопасности персонала и посетителей – ключевая задача всех компаний. Арендаторы и арендодатели увеличивают расходы на уборку, переходя от универсальных моющих средств к специальным дезинфицирующим средствам, которые предотвращают распространение патогенных микроорганизмов.

Кроме того, арендаторы и арендодатели должны:

• увеличивать частоту уборки и очистки поверхностей (в частности в зонах общего пользования и туалетах);

• обеспечивать специальными гигиеническими средствами посетителей и работников, такими как дезинфицирующие средства для рук и мыло;

• отслеживать температуру персонала и посетителей.

Ожидания

Строительство некоторых текущих проектов торговой недвижимости частично приостановлено. При этом часть девелоперов будут готовы вкладывать средства в консалтинг и проектирование новых направлений.

Касательно проектов офисной недвижимости, которые находятся на стадии строительства, ощутимо возрос интерес арендодателей к системным арендаторам с устойчивым бизнесом, которые даже в условиях возможного кризиса или карантина не переносят и не останавливают планы по переезду в новые помещения.

Больше компаний будут вынуждены разрабатывать стратегии обеспечения работы дистанционно. Речь идет о внедрении новых технологий (например, облачных сервисов), разделении офисов и обеспечении более гибких условий труда.

Арендаторы и арендодатели будут инвестировать средства в улучшение санитарных норм внутри зданий (в частности внимание будет уделяться системам фильтрации воздуха и вентиляции), а также в разработку более эффективных антикризисных мер в случае чрезвычайных ситуаций.

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина)