Сегодня 09:50 — НедвижимостьИнвестиции в недвижимостьНедвижимость десятилетиями оставалась привилегией тех, кто имеет «лишние» миллионы. Однако сегодня появляются инструменты, позволяющие зарабатывать на рынке недвижимости с гораздо более скромными суммами — без покупки квартиры, без хлопот с арендаторами и без юридических рисков прямой сделки. Это паевые и коллективные модели инвестирования. Разбираем, как они устроены, что реально доступно украинцам и где быть осторожными.Ключевые модели: как они устроеныПаевые и корпоративные инвестиционные фонды (ПИФ и КИФ)Наиболее урегулированный формат в Украине. Фонд собирает средства инвесторов, покупает недвижимость или земельные активы, управляет ими и распределяет доходы. Управляет фондом компания по управлению активами (КУА) — лицензированная НКЦБФР.Есть две основные разновидности:Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — не юридическое лицо, средства отделены от активов КУА. Наиболее распространен в недвижимости и земле.Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ) является юридическим лицом в форме акционерного общества. Инвестор получает акции, а не паи.Оба типа подотчетны НКЦБФР. Список действующих КУА можно проверить на сайте регулятора nssmc.gov.ua в разделе «Регистры».К примеру, одним из таких является инвестиционный инструмент S1 REIT. Вы можете стать совладельцем профессионально управляемой доходной недвижимости и получать стабильный пассивный доход от аренды.Справка Finance.uaВажно: конкретные названия фондов («Агро-Земля», «Логистика-Инвест» и т. п.) могут изменяться, закрываться или переименовываться — проверяйте актуальный реестр фондов на nssmc.gov.ua.Механика:Порог входа: от 50 до 500 тыс. грн в зависимости от фонда.Доходность: 10−18% годовых в валюте (аренда + рост стоимости актива).Горизонт: 5−10 лет (закрытые фонды).Ликвидность: ограничена — большинство закрытых ПИФ не предусматривают досрочного выхода или выхода только с дисконтом (в S1 REIT предусмотрена высокая ликвидность с возможностью выйти из инвестиции в течение нескольких часов без потери доходности).В S1 REIT, например, инвестиционные фонды недвижимости предполагают два источника формирования доходности. Первый — денежные поступления от арендной деятельности. Второй — от капитализации, то есть благодаря росту стоимости активов со временем.На примере портфеля S1 REIT — это два отдельных фонда с разной стратегией. Фонд S1 ВДНХ имеет доходность 8,2% годовых в валюте и предусматривает выплаты дивидендов ежемесячно. Речь идет об активах в готовом объекте. Также есть фонд S1 Obolon, имеющий в активах квартиры в доме на финальном этапе строительства, его ключевое преимущество — высокая капитализация. Это позволяет инвестору рассчитывать на доходность от 10% годовых в валюте.Rак отметил коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук, на практике результаты даже выше. В качестве примера он привел динамику стоимости сертификатов фонда S1 ВДНХ, которая была следующей: за менее чем год средняя цена квадратного метра выросла от 2124 долларов (на момент приобретения) до 2244 долларов (на 31.12.2025). То есть только чистая капитализация активов составила 5,7% в валюте за отчетный период. Общая же фактическая годовая доходность (капитализация + дивиденды) составила 15,8% в долларе США*.Почему не квартира?Прямая покупка квартиры — привычный, но далеко не самый эффективный способ инвестировать в недвижимость. Во-первых, это замораживание большой суммы в одном активе. Во-вторых, доходность аренды в Украине редко превышает 6−8% годовых в валюте, и это до вычета затрат на обслуживание, ремонт и простои. В-третьих, ликвидность низкая: продать квартиру быстро и по справедливой цене — задача не из простых, особенно в условиях военного времени.Коллективные модели решают часть этих проблем: более низкий порог вхоlf, диверсификация между несколькими активами, профессиональное управление.Как сказал Виктор Бойчук, сейчас рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится на этапе early growth phase — роста и масштабирования.«Мы постепенно переходим от стихийного инвестирования в жилищные объекты lj институциональноuj, когда недвижимость превращается в финансовый инструмент, который легко приобрести на условиях сособственности», — сказал Виктор Бойчук.Он также добавил, что целевая аудитория фондов недвижимости выходит далеко за пределы покупателей квартир. Это вкладчики банков, покупатели облигаций, акций, криптовалют — миллионы украинцев, ранее не рассматривавших инвестиции именно в «бетон» из-за слишком высокого порога входа.Что касается причин популярности коллективных инвестиций, то коммерческий директор S1 REIT выделяет:значительно более низкий порог входа, если сравнивать с инвестированием в отдельные юниты;прозрачность и прогнозируемость; инвестор может ознакомиться с бизнес-моделью фонда, проверить предыдущую динамику, результаты аудитов, переоценки активов и т. п.;значительно более высокая ликвидность вследствие процедуры обратного выкупа, благодаря чему продать свою долю можно за считанные часы;Покупка с дисконтом: S1 REIT является оптовым покупателем активов. Это позволяет покупать недвижимость по цене ниже рыночной, что автоматически увеличивает капитализационную прибыль;защита от инфляции: все договоры аренды заключаются с привязкой к курсу доллара. Благодаря этому доход остается стабильным в валютном эквиваленте вне зависимости от колебаний гривны;рост стоимости объектов: при расчете доходности учтутся не только регулярные арендные платежи, но и ожидаемый рост стоимости самих объектов в будущем.Достоинства и риски: реальная картинаРеальные преимуществаВ текущих условиях коллективные инвестиции — это также диверсификация рисков. Когда портфель сформирован из пула объектов, риск их повреждений минимизирован. Фонд содержит несколько объектов в различных локациях. Если один простаивает — другие генерируют доход.Пассивное управление. КУА отвечает за поиск, покупку, аренду, юридическое сопровождение. Ваше участие — купить сертификаты и получать отчеты. Вы можете не беспокоиться о всех операционных процессах, ведь всем этим будет заниматься управляющая компания. Например, в S1 REIT этим процессом занимается S1 Property, которая действует в интересах инвесторов и управляет объектом недвижимости с целью обеспечения стабильной прибыли, а контроль деятельности фондов осуществляется за счет регулярной отчетности и аудитов.Налоговые особенности. КИФ и ПИФ в Украине по аналогии с банками по депозитам выступают налоговыми агентами и начисляют и уплачивают налоги с дивидендов за своих инвесторов.А, собственно, размер налога на дивиденды составляет 9% + 5% (НДФЛ и ВЗ).Еще одно весомое преимущество — гораздо более высокая ликвидность. Даже потенциально популярные лоты, однокомнатные квартиры в качественных локациях невозможно продать за день. В случае с сертификатами фондов S1 REIT выход из инвестиции занимает всего 2−3 часа.Опция доинвестирования. Например, в S1 REIT, минимальная сумма соответствует стоимости одного инвестиционного сертификата — это чуть больше 1 тыс. гривен. То есть инвестор может гибко докупать сертификаты — один, пять или десять — в соответствии с объемом своих свободных средств.Доступ к большим объектам. Склады, торговые центры, агроземли — активы, которые физическое лицо не купит самостоятельно за разумную сумму.Реальные рискиРиск простоя объектов: ситуация, когда помещение определенное время не приносит доход. Но, например, в S1 REIT этим управляют из-за диверсификации.«Фонд владеет пулом юнитов, а не одним. Если в одном юнити арендатор изменился, другие — продолжают генерировать денежный поток», — сказал Виктор Бойчук.Качество управления. Прибыль фонда напрямую зависит от компетентности КУА. Плохое управление активом может занулить всю «недвижимую» премию.Риски строительства (ФФС). Задержки, проблемы с разрешениями, финансовые трудности застройщика даже с механизмом ФФС полностью обезопаситься невозможно.Регуляторный риск. Законы меняются. Налоговые льготы для КИФ/ПИФ существуют сейчас, но могут быть пересмотрены. Но, в S1 REIT, с регуляторной точки зрения все в полном порядке.«Мы работаем под постоянным наблюдением НКЦБФР. Также в рамках нашей деятельности мы проходим ежегодный аудит и публикуем его на нашем официальном сайте», — отметил коммерческий директор компании Виктор Бойчук.Мошенничество. Telegram-каналы с «гарантированными 30% на недвижимости» без лицензии — классическая схема. Всегда проверяйте КУА в реестре НКЦБФР.Операционные и риски безопасности, ведь в текущих реалиях это неотъемлемая часть жизни любого бизнеса в Украине.Алгоритм выбора: пошаговоШаг 1. Определите сумму:<100 тыс. грн → краудфандинг (EstateGuru, Reinvest24)100−500 тыс. грн → ПИФ/КИФ недвижимости или агроземли>500 тыс. грн → КИФ + ФФС + международные платформыШаг 2. Определите цель:Регулярный доход → КИФ с арендой/краудфандингКапитализация → ФФС / земельные ПИФШаг 3. Проверьте лицензию:nssmc.gov.ua → Реестры → КУА / ПИФ / КИФ / ФФБШаг 4. Изучите проспект фонда:Какие активы? Как выходить? Какая отчетность?Шаг 5. Диверсифицируйте:Минимум 3 инструмента разных типовШаг 6. Посоветуйтесь с финансовым советникомИтогКоллективные инвестиции в недвижимость — это не заменитель квартиры. Это вообще инструмент приумножения капитала, который нужно сравнивать с другими аналогичными инструментами, как депозиты, краудфаундинг, акции, облигации и т. д. Этот инструмент имеет свои собственные преимущества и ограничения. Он подходит тем, кто:хочет диверсифицировать капитал за пределы депозитов и ОВГЗ;не готов или не может вложить несколько миллионов в один объект;понимает, что это долгосрочный инструмент, а не способ заработать за год.Главное правило — только лицензированные КУА, проверенные через реестр НКЦБФР, и реалистичные ожидания. Недвижимость остается надежным активом, но только тогда, когда вы понимаете, во что вкладываете.Как отметил коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук, инвестор должен убедиться в безопасности своих капиталовложений, а для этого следует убедиться, что:он сможет быстро выйти из сделки без потери рыночной стоимости актива;недвижимость, совладельцем которой он становится, имеет потенциал к высокому спросу не только в моменте, но и в горизонте 5−10 лет;интересы инвестора защищены государственной регуляцией, фонд действует в четко очерченном законодательном поле.* «Инвестиции в фонды „С1 ВДНХ/Оболонь“ защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Планируемая прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не гарантируют доходы в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником.».Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.Finance.ua/Все новости/Недвижимость/Инвестиции в недвижимость без покупки квартиры