Один из самых распространенных вариантов привлечения средств физических лиц для возведения новостройки — предварительный договор купли-продажи. Он прост для понимания рядового покупателя и удобен для застройщиков. Finance.ua как портал, который заботится о ваших кошельках, узнал у портала Domik.ua о нюансах заключения предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор — это соглашение между сторонами, которые обязуются в течение определенного срока заключить основной договор купли-продажи в будущем на условиях, установленных предварительным договором. Схема приобретения жилья по такому договору купли-продажи предусмотрена статьями 635 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ).
Суть процесса. Продавец заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем. В документе указывают, что продавец обязуется в будущем подписать основной договор купли-продажи квартиры, а покупатель — оплатить ее стоимость по предварительному договору.
Участники:

покупатель — физическое или юридическое лицо, приобретающее объект недвижимости в будущем;
продавец — застройщик, заказчик строительства или фонд, действующий от имени застройщика;
заказчик строительства — как правило, собственник земельного участка или лицо, наделенное правом распоряжаться земельным участком, на котором планируется строительство.

Важно! Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме, независимо от того, кто продавец. Документ необходимо заверить у нотариуса. Без соблюдения этой формы заключения сделки предварительный договор может быть признан недействительным.

При заключении предварительного договора покупатель оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы инвестиций) и услуги нотариуса по удостоверению. При заключении основного договора идет зачет того, что уплачено по предварительном. Если инвестор оплатил госпошлину по предварительному полностью, то по основному она уже не платится.

В предварительном договоре важно указать все ключевые положения, которые должны быть в основном документе:

продавец;
покупатель;
объект: описание, технические характеристики, площадь, количество комнат, строительный адрес, тип отделки и комплектация;
цена и порядок расчета;
сроки оформления основного документа;
ответственность за нарушение условий договора;
условия приема-передачи объекта и устранение недостатков, допущенных строителями;
порядок расторжения, проведения взаиморасчетов и возмещения ущерба.

В чем нюанс? Предварительный договор купли-продажи не есть основанием для перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю квартиры и для обращения в суд с иском для признания права собственности. Как отмечают эксперты, предварительный договор можно назвать договором о намерении. Пока физически объект недвижимости не существует, любые договоренности могут остаться на бумаге. Реальных юридических механизмов, способных защитить права покупателя в схеме с предварительными договорами, нет.
По предварительному договору продавец обязуется подписать основной договор купли-продажи, а не продать объект недвижимого имущества, которого фактически еще не существует. Если по истечении срока действия предварительного договора дом не будет введен в эксплуатацию, покупатель может требовать от продавца только выполнения обязательства подписать основной договор в определенный срок, но не передать объект недвижимости.

Если одна из сторон не выполнила условия и обязательства, прописанные в предварительном договоре, вторая сторона не имеет права возмещать убытки через признание права собственности на имущество, приобретение которого указано в основном договоре. Единственное, что может сделать покупатель — это вернуть свои деньги и потребовать штраф с продавца за несоблюдение условий договора в случаях, если эти пункты предусмотрены в предварительном соглашении.
О платежах. После подписания основного договора купли-продажи, средства, уплаченные покупателем по предварительному договору как обеспечительный платеж, как правило, учитываются в основном договоре. Но обеспечительный (или гарантийный) платеж не выступает оплатой за квадратные метры объекта недвижимости.
Реестра предварительных договоров купли-продажи не существует, следовательно нет возможности проверить был ли он заключен с другим лицом, на предмет покупки той же недвижимости.
Кстати, чтобы не ждать годами и не копить так долго нужную сумму на собственный дом или квартиру, можно воспользоваться ипотекой. Если вы собрались остановиться именно на этом решении, Finance.ua уже запустил бесплатный каталог ипотечных кредитов.