В Украине за оформление продажи ипотечной квартиры берутся крайне редко: ни нотариусы, ни банковские учреждения не заинтересованы в подписании таких договоров. Ведь, согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», реализация жилья с обременением запрещена.
Нотариусы удостоверяют заключение сделок о продаже ипотечной недвижимости очень редко. Finance.ua как портал, следящий за рынком недвижимости, рассказывает о причинах и способах продажи квартиры в ипотеке.
Как отмечают эксперты портала Flombu для продажи жилья, тем более ипотечного, всегда есть важная причина. Чаще всего решиться на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, побуждают три фактора:

владелец заложенного жилья не может платить ипотеку по семейным обстоятельствам. Изменения в семейном положении, чаще всего – развод супругов – приводит к тому, что семья разъезжается. А невыплаченную квартиру приходится продавать. Также случается, что семья, которая приобрела жилье в ипотеку, меняет место или даже страну проживания. В результате – ипотечную недвижимость перепродают;

продавец квартиры лишился финансовых возможностей, чтобы платить ипотечные взносы. Финансовые риски при покупке квартиры в ипотеку возрастают в разы. Снижение зарплаты или потеря работы толкают собственника жилья на вынужденные шаги – продать квартиру в ипотеке;

владелец потерял интерес в квартире, которая находится в ипотеке. Однако порой квартиру с обременением продают не из-за финансовых или семейных неурядиц, а, скажем, из-за потери интереса владельца к этому жилью.

Как продать недвижимость в ипотеке? Эксперты поделились возможным вариантом, при котором, вероятно, удастся продать ипотечную квартиру. Однако, каждая ситуация по продаже недвижимости в ипотеке требует изучения и отдельного подхода в реализации.
Прежде всего владельцу дома с обременением нужно найти клиента. Того, кто захочет купить ипотечную недвижимость, сейчас найти нелегко, особенно при выгодных для продавца условиях. Однако, если удалось найти покупателя ипотечного жилья, сперва следует устно договориться с ним об отчуждении недвижимого имущества.
Как и любое имущество, квартиру с обременением можно продать на выгодных, невыгодных и убыточных условиях:

выгодные для продавца условия: желающий купить «долговую» квартиру платит нынешнему владельцу жилья сумму, которую он уже выплатил по договору ипотеки, и в дальнейшем соглашается платить оставшуюся часть долга. Это удачный вариант для продавца. Так он сравнительно мало что теряет;

невыгодные для продавца условия: потенциальный покупатель квартиры в ипотеке выплачивает продавцу только часть суммы, которую тот отдал, чтобы погашать долг перед банком. Оставшуюся часть денег владелец жилья в долг теряет, как и право на это жилье;

убыточные для продавца условия: наихудший вариант для продавца, когда в крайне критических ситуациях он продает жилье, взамен не получая компенсацию за выплаченную часть ипотечного долга. Он «выходит из ипотеки», теряя средства, которым покрывал до этого времени ипотеку, и оставаясь без недвижимости.

Варианты договоренностей между продавцом и покупателем жилья с обременением они согласовывают самостоятельно.
Далее владелец ипотечной квартиры и покупатель обращаются в банк. Они извещают банк о намерении провести куплю-продажу ипотечной недвижимости. В свою очередь, банк рассматривает кандидатуру потенциального покупателя квартиры, особенно его платежеспособность, и дает или нет разрешение на такую процедуру.
Если банк согласился на то, чтобы продать недвижимость, которая находится в ипотеке, новому покупателю, три стороны (продавец, покупатель и банк) должны отразить это документально.
На последнем этапе три стороны обращаются к нотариусу. Чтобы оформить переход ипотечной квартиры от одного собственника к другому, на практике действуют так: заключают договор о купле-продаже недвижимости между продавцом и покупателем, а между банком и новым собственником жилья – договор о замене плательщика, или, как вариант, оформляется новый ипотечный договор.