Сегодня 09:50 — НедвижимостьКредитование жилья, источник фото: pixabay
В
2026 году изменились условия программы
доступного кредитования жилья «єОселя».
Правительство внесло изменения еще в
декабре 2025 года. С одной стороны, есть
позитив — мобилизованные военные смогут
оформить ипотеку под 3%, как и контрактники.
С другой стороны, появились существенные
ограничения, касающиеся площади и цены
объекта. Разбираемся, как обновление
условий повлияет на спрос государственной
ипотеки и рынок недвижимости в целом.СтатистикаВ
2025 году украинцы получили 7769 кредитов
на приобретения жилья на общую сумму
14,8 млрд грн, сообщило
Минэкономики.
Больше льготных кредитов под 3% получили
военнослужащие и представители сектора
безопасности (2891), а под 7% — граждане без
собственного жилья (2826).Больше
всего ипотеку с государственной
поддержкой брали в таких регионах:Киевская
область — 2299;Киев
— 2037;Львовская
область — 501;Ивано-Франковская
область — 488.Читайте также: Первый взнос на квартиру за 5 лет: реальный план накопленийБольшинство
заемщиков покупали объекты первичного
рынка (4881), а 2888 кредитов выдали на покупку
жилья на вторичном.«Укрфинжилье»
сообщает, что большинство государственных
ипотек — около 90% — выдают три банка.
Это Ощадбанк, ПриватБанк и Укргазбанк.Спрос
на программу в 2026 годуВ
начале 2026 года программой «єОселя» уже
воспользовались 1208 граждан, данные
по
состоянию на 23 февраля.Как
и в 2025 году, наиболее активными заемщиками
являются военнослужащие, представители
сектора безопасности и граждане без
собственного жилья.Не
изменилась и тройка лидеров среди
регионов по количеству выданных кредитов:
Киевская область, Киев и Львовщина.Сравнение
условий программы до и после измененийДекабрьские
конфигурации условий реализовались
поэтапно. Сначала правительство расширило
категории украинцев, которые могут
оформить государственную ипотеку на
льготных условиях под 3%. Эту возможность
с 11 января получили мобилизованные
военнослужащие.Государственная ипотека на льготных условиях, источник фото: pixabayС
9 февраля условия «єОсели» ужесточились.
Они касаются ограничений относительно
существующего жилья, площади и стоимости
объекта покупки, а также срока отчуждения
жилья.Ключевые
изменения государственной программы,
которые уже действуют:расширение
перечня льготных категорий — теперь
мобилизованные военнослужащие могут
взять кредит на жилье под 3%;участниками
программы не могут быть граждане, уже
владеющие жилой недвижимостью общей
площадью 52,5 кв. м на одного человека
или на семью из двух;максимальная
цена 1 м2 не может превышать предельную
стоимость более чем на 10% (предельная
стоимость 1 м2 = опосредованная стоимость
строительства жилья в регионе * на
коэффициент 2);максимальная
стоимость жилья не может быть выше 10%
от предельной (предельная стоимость =
предельная стоимость 1 м² * нормативную
площадь);установлен
фиксированный предел площади жилья —
115,5 м² для квартиры и 125,5 м² для дома —
и она не меняется независимо от количества
членов семьи.срок
отчуждения жилья до подачи заявки
увеличился с 12 до 36 месяцев.Постоянными
остались срок кредитования (от одного
до 20 лет) и размер первого взноса (от 10%
для молодежи до 25 лет и от 20% для других
заемщиков, а также особые условия для
ВПЛ).Для
наглядности изменений в программе мы
подготовили сравнительную таблицу.
Критерий

Было

Стало

Исключения

Категории
заемщиков, которые могут оформить
ипотеку под 3%
Медики,
педагоги, ученые, правоохранители,
военнослужащие
контрактники
и другие представители силовых
структур, не имеющих собственного
жилья или оно меньше нормы (52,5 м² для
квартиры или 62,5 м² для дома на человека
+ 21 м² на каждого следующего члена
семьи)

Медики,
педагоги, ученые, правоохранители,
военнослужащие (мобилизованные,
контрактники) и другие представители
силовых структур, не имеющих собственного
жилья или меньше нормы (52,5 м² для
квартиры или 62,5 м² для дома на одного
или двух человек + 21 м² на каждого
следующего члена семьи)

Категории
заемщиков, которые могут оформить
ипотеку под 7%

другие
заемщики, не имеющие собственного
жилья или оно меньше нормы (52,5 м² для
квартиры или 62,5 м² для дома на человека
+ 21 м² на каждого следующего члена
семьи)

другие
заемщики, не имеющие собственного
жилья или оно меньше нормы (52,5 м² для
квартиры или 62,5 м² для дома на одного
или двух человек + 21 м² на каждого
следующего члена семьи)

ВПЛ
могут оформить ипотеку, если имеют
жилье на оккупированных территориях

Верхний
лимит площади для квартиры и дома

не
было
квартира
― до 115,5 м²дом
― до 125,5 м²

Максимальная
цена квадратного метра

средняя
стоимость сооружения* на региональный
коэффициент (но если стоимость жилья
выше, то разницу можно покрыть
увеличением первого взноса)

не
может превышать предельную стоимость
более чем на 10% (предельная стоимость
= опосредованная стоимость строительства
жилья в регионе*2)

Максимальная
цена жилья

5
млн для Киева и 4 млн в других населенных
пунктах

не
может превышать предельную стоимость
более чем на 10% (предельная стоимость
= предельная стоимость 1 м² * нормативную
площадь)

Максимальный
допустимый возраст жилья

в
Киеве и областных центрах – до 10 лет,
в других населенных пунктах – до 20
лет

до
20 лет в Черниговской, Сумской,
Харьковской, Запорожской, Херсонской
областях, в других – не более 3 лет

для
ВПЛ допускается максимальный возраст
20 лет в любом населенном пункте, где
работает программа

Срок
отчуждения жилой недвижимости до
подачи заявки

Не
менее 12 месяцев

Не
менее 36 месяцев

если
площадь проданного и имеющегося жилья
менее 52,5 м²
Как
изменение условий повлияет на рынок
недвижимостиВиктория
Берещак, обозреватель рынка недвижимости,
считает, что новые ограничения
государственной ипотеки уменьшат
количество объектов, доступных для
покупки. К примеру, в Киеве и ближайших
пригородах большинство новых проектов
комфорт-класса выходят за эти рамки
даже без маржи.«Причина
проста: нормативная цена не соответствует
текущей себестоимости строительства
с учетом удорожания материалов, логистики,
энергии и обязательных решений
безопасности. В результате в пределы
„єОсели“ вписываются либо единичные
объекты нижнего сегмента, либо отдельные
очереди, где цена зафиксирована раньше»,
― отмечает Виктория Берещак.Читайте также: Государственные программы кредитования жилья: влияние и особенностиЧто
это значит для потенциального покупателя?
Создается такая ситуация: формально он
подходит под программу, но фактически
не имеет выбора жилья, которое соответствует
базовым ожиданиям по качеству и локации.«Чтобы
программа работала эффективно, нормативная
цена должна пересматриваться как минимум
раз в год и быть привязана к реальной
динамике себестоимости, а не усредненным
показателям, ― считает эксперт.Не
уменьшится ли спрос на «єОселю»«Люди
в условиях войны принимают решение о
покупке жилья рационально, оценивая не
только ставку, но и качество объекта,
ликвидность и сценарий жизни в нем.
Когда участник программы не может найти
подходящее жилье в пределах разрешенной
цены, он либо откладывает покупку, либо
переходит во вторичный рынок, либо ищет
альтернативные финансовые модели на
первичке. В результате формируется
отложенный спрос, и „єОселя“ не
становится драйвером рынка», ― рассказала
Берещак.Эксперт
прогнозирует спрос на альтернативные
программы ипотеки, в первую очередь —
долгосрочные рассрочки от девелоперов.
Важным преимуществом является фиксация
стоимости жилья на старте.«Такие
программы дают больший выбор объектов,
меньше ограничений по цене за квадрат
и быстрее принятие решения, даже если
они формально дороже», ― объясняет
обозреватель рынка недвижимости.Этот
сценарий справедлив для Киева и условно
безопасных регионов, но не для областей,
приближенных к фронту. Так, в Днепре,
Харькове, Одессе и других городах
застройщики редко предлагают долгосрочные
рассрочки. Поэтому в этих регионах спрос
на «єОселю» если и упадет, то незначительно.Спрос на єОселя вряд ли претерпевает существенные изменения, источник фото: pixabayРиелтор
Игорь Климов считает, что новые условия
не отпугнут покупателей: «Программа
выгодна — за всю историю таких процентных
ставок не было. Молодые люди не всегда
могут позволить себе жилье, потому
покупают именно по этой программе.
Переселенцы тоже. Выбор будет немного
меньше, но я не думаю, что это критически
повлияет на рынок».Он
объясняет, что в настоящее время в Днепре
около 50% сделок купли-продажи жилья
совершается именно благодаря программам
государственной поддержки ― «єОселя»
и «єВідновлення».А
как насчет девелоперов?Finance.ua
также спросил у экспертов, как повлияют
новые условия на желания и возможности
застройщиков сотрудничать с государственной
программой «єОселя».Виктория
Берещак отмечает, что участие в «єОселе»
означает жесткий ценовой коридор,
который не всегда покрывает экономику
проекта: «Для девелопера это либо работа
с минимальной маржой, либо ограничение
количества квартир, которые он готов
продавать через программу. В результате
в программе будут оставаться преимущественно
крупные девелоперы с диверсифицированными
портфелями, а средние и малые компании
будут постепенно выходить или уменьшать
свое присутствие».Игорь
Климов отмечает, что застройщикам
выгодно продавать объекты в рамках
программы «єОселя». Конечно, речь идет
не о премиум-сегменте, но он и раньше
был без внимания государственной
ипотеки.«Девелоперы
заинтересованы в этой программе, ведь
это означает прозрачную схему поступления
средств без теневых моментов. Для
застройщика это однозначный плюс», —
объясняет Игорь Климов.Следовательно,
новые условия «єОсели» расширяют
перечень льготных категорий, которым
доступна государственная ипотека под
3%, но в то же время вводят более жесткие
ограничения для всех заемщиков. Доступных
объектов станет меньше. К чему это
приведет — к отложенному спросу,
адаптации покупателей к новым условиям
или переориентации на альтернативы —
покажет статистика.Анастасия РыбенкоЖурналистЕсли Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.Finance.ua/Все новости/Недвижимость/Условия программы «єОселя» ужесточились: что изменилось