Покупка квартиры для рядового украинца до сих пор остается дорогим удовольствием. Поэтому потенциальные покупатели рассматривают два возможных варианта: ипотеку и рассрочку. Эксперты выяснили, какой из этих вариантов является более выгодным.
Ипотечный кредит. Ипотека — это банковская услуга по предоставлению средств на приобретение недвижимости под залог. По условиям договора, банк платит за квартиру застройщику, а покупатель становится собственником жилья и отдает взятые у банке деньги в течение определенного срока вместе с начисленными процентами.
Купить квартиру в ипотеку можно двумя способами: по договору купли-продажи имущественных прав, если квартира еще строится, или по договору купли-продажи, если квартира уже готова.
Кстати, важные новости для вашего кошелька мы оперативно сообщаем в нашем телеграм-канале Finance_ukr. Присоединяйтесь и вы! 🤫
В первом варианте речь идет о квартирах на первичном рынке, то есть об имуществе, которого еще нет, оно будет создано в будущем. В этой схеме заложены большие риски: по данным аналитического исследования, в 2020 году более половины новостроек в Киеве можно считать рисковыми. Учитывая это, ипотека на квартиры на первичном рынке непопулярна: банки не дают по ней выгодных предложений. Второй вариант — покупка готовой, реальной квартиры на вторичном рынке, но в этом случае цена сделки уже будет выше.

Прежде чем обращаться в банк за ипотечным кредитом, покупателю нужно определиться с принципиальными вопросами:

сколько он готов выделить средств на первый взнос;
какую часть дохода ежемесячно сможет отдавать банку и в течение какого периода;
какие могут быть риски в случае неспособности выплатить кредит.

Попробуйте «сыграть» в ипотеку: откладывайте условно несколько месяцев «ежемесячный платеж», чтобы понять, хватает ли вам на жизнь, если случаются непредвиденные расходы. А также заблаговременно подготовьте подушку безопасности в несколько платежей на случай чрезвычайных ситуаций (например, увольнение с работы или проблем со здоровьем).
Есть две формы погашения ипотеки – классическая и аннуитетная:

при классической схеме выплат проценты начисляются на остаток тела кредита, соответственно, в начале срока погашения размер ежемесячного платежа будет значительно выше, чем в последние месяцы;

по аннуитетной схеме размер платежа будет одинаковым в течение всего срока погашения кредита, но если в первые месяцы в составе платежа будут преобладать проценты, то в последние — тело кредита.

Стоит обратить внимание на ту часть договоров в предложениях украинских банков, где прописаны дополнительные платежи. Помимо процентов банк может заставить заемщика оплатить:

единовременную комиссию от суммы кредита,
оплату услуг нотариуса или оценщика,
сбор в Пенсионный фонд,
административный сбор,
страхование от несчастного случая,
ежегодное страхование квартиры,
госрегистрацию и тому подобное.

В случае нарушения условий погашения ипотеки банк может изъять или продать недвижимость с аукциона. В лучшем случае покупатель может остаться без жилья, в худшем — в долгу перед банком и без жилья.
Рассрочка – это способ оплаты за недвижимость непосредственно строительной компании, которая производится частями. Такая сделка выгодна покупателю, если на момент приобретения недвижимости у него нет полной суммы.
Застройщики, в отличие от банков, не рассчитывают на то, чтобы ждать возврата средств годами. Рассрочка оплаты предоставляется на период строительства дома, потому что ранее клиент купит квартиру, тем дольше будет срок рассрочки. По условиям договора покупатель платит первый взнос, а окончательная сумма делится на равные части и вносится раз в квартал или раз в месяц.

Стоимость квадратного метра на период рассрочки устанавливает застройщик, и она может быть выше, чем при 100%-й оплате. Конечная стоимость за квадратный метр будет зависеть от суммы первого взноса: чем больше взнос, тем ниже цена.
На что обратить внимание? Прежде чем подписывать договор на рассрочку, стоит убедиться в надежности застройщика и проверить наличие разрешительных документов на строительство. Если с этим все в порядке, дальше надо внимательно пересмотреть пункт о стоимости, ведь цена за квадратный метр может меняться на протяжении всего времени выплаты. Поэтому стоит или *зафиксировать начальную цену, или понять, как цена может меняться — за всю квартиру или только за неоплаченные квадратные метры.
Детальные подсчеты стоимости рассрочки обычно делает сам застройщик.

Вывод. Как рассрочка, так и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Первый инструмент больше подходит тем, кто имеет в своем распоряжении большую сумму для первого взноса и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку обычно берут на многие годы, поскольку это большая сумма, хотя это более демократичный вариант с меньшими ежемесячными платежами. Однако какой вариант лучше — должен решать сам покупатель, учитывая свои финансовые планы и возможности.