В ночь с 30 на 31 марта 2020 года Верховная Рада Украины проголосовала за законопроект 2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения». Нормативным актом внесены изменения и дополнения в статьи 130, 131, 143, 145 и раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины и статью 30 Закона Украины «О государственном земельном кадастре». Закон вступает в силу с 1 июля 2021 года.

По моему мнению, это довольно революционный и прогрессивный закон, однако его принятие вызвало в обществе множество споров и провокационных высказываний по «разграблению» Украины. Но еще больше появилось вопросов у владельцев сельскохозяйственных земель и тех, кто желает приобрести участок. Об основных новациях и правилах купли-продажи земель поговорим в этой колонке.

Купить/продать

Закон, который вносит изменения в Земельный кодекс Украины и позволяет куплю-продажу земель с/х назначения, вступает в силу с 1 июля 2021 года.

Первое, и самое главное, землю с/х назначения смогут продать покупать или продавать только граждане Украины, юридические лица (предприятия, учреждения, организации), участниками (акционерами, пайщиками и т.д.) которых является исключительно граждане Украины или территориальные общины и государство, а также – непосредственно сами территориальные общины и государство.

Иностранцы и иностранные компании не имеют права покупать или продавать украинскую землю, если соответствующее разрешение не предоставит им всеукраинский референдум.

До 1 января 2024 года один человек не сможет купить более 100 га земли, а с 1 января 2024 года – не более 10 000 га земли.

Второй важный аспект, это то, что не всю землю можно свободно продавать. До 1 января 2024 года пайщики, которые получили землю в собственность после распаевания земель колхозов и совхозов и владельцы земель с целевым назначением «для ведения личного крестьянского хозяйства» (те 2 га, которые можно было получить бесплатно для таких целей) не смогут продать свои земельные участки юридическим лицам (предприятиям, учреждениям, организациям).

Такой участок можно продать только физическим лицам, или обменять его на другой с той же нормативной денежной оценкой с разницей не более 10%, или завещать ее кому-либо.

До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков с/х назначения не может быть ниже их нормативной денежной оценки.

Что делать, если Вы хотите продать землю после 1 июля 2021 года?

Если вы хотите продать свой земельный участок после 1 июля 2021 года, то должны понимать, что его продажа возможна путем заключения письменного договора купли-продажи, который подлежит нотариальному заверению, а право собственности – государственной регистрации. Нотариальное заверение сделки будет проводиться по местонахождению (месту регистрации) имущества или одной из сторон соответствующей сделки.

Первое, что нужно сделать – изучить свои правоустанавливающие документы на участок и проверить его целевое назначение, отмечается в государственном акте о праве собственности на земельный участок, или в выписке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений.

Если в этих документах указано, что вы являетесь владельцем пая или земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства и намерены продать его юридическому лицу, придется подождать до 1 января 2024 года.

Для продажи земли вы должны иметь определенный объем документов, без которых вы не сможете заключить договор купли-продажи земли.

У продавца должны быть следующие документы:

• документ о праве собственности на земельный участок и его целевое назначение;
• техническая документация по землеустройству, которую заказывает продавец земельного участка (изготавливается на основании соглашения с сертифицированным специалистом);
• документ о денежной оценке земельного участка (изготавливают на основании соглашения сертифицированные специалисты);
• документ о нормативной денежной оценке земельного участка (выдают органы Держгеокадастра);
• выписка из Государственного земельного кадастра о присвоении земельному участку кадастрового номера (выдается государственными регистраторами Государственного земельного кадастра);
• документы, которые удостоверяют и идентифицируют личность продавца.

Если вы хотите продать часть земельного участка с/х назначения, нужно будет заказать и изготовить техническую документацию по землеустройству, которой будут определены границы раздела земельного участка на части – тот, который вы хотите оставить в своей собственности, и тот, который хотите продать.

Покупателю придется подать нотариусу также значительный объем документов, которые позволят приобрести право собственности на земли с/х назначения.

Сегодня Минюст Украины не внес изменений и дополнений в свои нормативные акты, в частности, в Порядок совершения нотариальных действий. Однако объем документов (информации), которые покупатель обязан будет предоставить нотариусу, определен статьей 130 Земельного кодекса.
Покупатель должен предоставить нотариусу следующие документы:

• документ, подтверждающий украинское гражданство;
• информацию о непринадлежности к террористическим организациям (способ получения такой информации пока законодательно не определен);
• документ, подтверждающий участие (как участника, акционера, пайщика) в юридическом лице, которое имеет в собственности земельные участки с/х назначения. Это нужно чтобы не превысить установленную законом максимальную площадь земель с/х назначения, которую разрешено концентрировать в одних руках. Покупатель должен знать, что общая площадь принадлежащих ему земельных участков состоит не только из земельных участков, непосредственно принадлежащих ему, но и из участков, принадлежащих юридическому лицу, в котором он является участником (акционером, пайщиком), пропорционально доле покупателя в уставном капитале такого юридического лица);
• документы, подтверждающие источники происхождения средств или других активов, за счет которых будет приобретен земельный участок. Однако, кто должен выдавать такие документы (информацию), пока не определено;
• документы (информацию) о не нахождении лица под санкциями в соответствии с Законом Украины «О санкциях».

Если покупателем земельного участка выступает юридическое лицо, то нотариусу дополнительно предоставляется следующая информация о том, что юридическое лицо зарегистрировано в Украине и не имеет в своем составе бенефициаров иностранных граждан, лиц без гражданства, лиц, являющихся гражданами (или юридическими лицами) страны агрессора или страны оккупанта, оффшорных компаний.

Что касается временной неопределенности в порядке и способах получения документов при заключении договора купли-продажи земельного участка с/х назначения, то у Правительства есть шесть месяцев с момента вступления в силу Закона о рынке земли для приведения своих нормативно-правовых актов в соответствие с ним и урегулирования такой неопределенности.

Имейте в виду, расчеты по договору купли-продажи земельного участка могут производиться исключительно в безналичной форме, поэтому и продавец, и покупатель на дату заключения договора, должны иметь открытые банковские счета, через которые и будут проведены безналичные операции.

Я не рекомендую искусственно уменьшать реальную цену договора купли-продажи земельного участка, когда меньшую часть покупатель платит безналично, а другую – отдает наличными продавцу под расписку. В случае возникновения спора такие расписки и формы расчета по ним будут незаконными.

Об арендаторах и влиянии на арендные отношения открытия рынка земли

В связи с открытием рынка земли, Закон предусматривает преимущественное право при купле-продаже земельного участка. Несоблюдение преимущественного права может привести к признанию договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Замечу, что преимущественное право действует исключительно по купле-продаже земельного участка. При других способах отчуждения земли, как то мена, дарение, продажа для общественных нужд, преимущественное право не допускается.

Во время купли-продажи земельного участка преимущественное право на его приобретение может быть передано другому лицу с обязательным письменным уведомлением об этом собственника земельного участка.

В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» арендатор не имеет преимущественного права на покупку арендованного земельного участка в случае его продажи. То есть, даже если в договоре аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, в соответствии с законом он не будет иметь реального преимущественного права. За арендаторами сохраняется лишь преимущественное право на продление договора аренды (заключение договора аренды на новый срок).

Однако, если стороны заключили между собой не договор аренды, а договор эмфитевзиса (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд), в котором предусмотрели преимущественное право пользователя на выкуп земли, то такое преимущественное право, основанное на договоре, и зарегистрированное в установленном порядке будет законным и может быть использовано.

Анатолий Романюк, адвокат АО «Вдовичен и партнеры»