Сегодня 09:50 — НедвижимостьДоходная недвижимость как финансовый инструмент: почему REIT становятся альтернативой депозитам и ОВГЗВ этой статье с условными примерами и упоминанием исторических диапазонов доходности рассказываем о том, какую прибыль генерируют REIT-фонды и почему они эффективнее таких инструментов, как депозиты и ОВГЗ.Роль REIT-фондов и прибыльностьREIT (Real Estate Investment Trusts) — это способ инвестировать в доходную недвижимость без покупки конкретной квартиры или офиса. Инвестор покупает не «стены», а долю фонда, владеющего портфелем объектов: бизнес-центрами, складами, торговыми центрами, гостиницами, жилыми комплексами.Фонд собирает арендные платежи с арендаторов, платит расходы на содержание и управление, а чистый денежный поток распределяет между инвесторами в виде дивидендов. Во многих юрисдикциях REIT обязаны выплачивать большую часть прибыли, поэтому их модель изначально ориентирована на регулярный денежный доход его инвесторам.На практике REIT часто воспринимаются как «облигации плюс недвижимость». С одной стороны, инвестор получает периодический доход — как купон по облигации или проценты по депозиту. С другой — владеет активом, стоимость которого может расти вместе с рынком недвижимости.О том, насколько эффективны в плане доходности REIT-фонды, высказался коммерческий директор инвестиционной компании S1 REIT — Виктор Бойчук.«Длительное время банковский депозит был базовой станцией для украинцев, но сегодня он перестал выполнять функцию приумножения капитала. А что же на самом деле? Ставки в 10−13% в гривне едва покрывают реальную инфляцию. Если учесть налоги, то инвестор в лучшем случае выходит „в ноль“. ОВГЗ, объем которых по сравнению с маем прошлого года вырос более чем на 61%, стали хорошим временным решением благодаря отсутствию налогов, но это все равно фиксированный доход, не растущий вместе с рынком. Поэтому запрос на REIT-фонды — это запрос на „умные деньги“. Классические „депозитчики“ ищут инструмент, который дает от 10% именно в валюте и имеет реальное обеспечение в виде недвижимости, которая исторически всегда растет в цене. Но, по факту, некоторые фонды недвижимости могут давать до 15−16% годовых в валюте», — рассказывает эксперт.Отметим, если в условном примере годовой депозит дает 10−15% в гривне, а ОВГЗ — 15−18%, то дивидендная доходность публичных REIT часто колеблется в диапазоне 10−16% в год в валюте.Разница в том, что реальная общая доходность REIT включает еще и изменение рыночной стоимости доли — как у акций.К слову, в фондах S1 REIT планируемая прибыль составляет до 10,4% годовых в валюте. Кроме того, в новом фонде на базе торгового центра первичная инвестиция составляет всего 1 тыс. гривен, что позволит недвижимости конкурировать с банковскими депозитами не только по удобству, но и по доступности. Также компания закрывает все вопросы по управлению доходными объектами. Для инвестора это настоящий пассивный доход.Отметим, что S1 REIT имеет три инвестиционных фонда. К примеру, капитализация, то есть рост стоимости актива одного из них, — S1 ВДНХ, по словам коммерческого директора, за прошлый год составила +5,7% в валюте. Это дополнительный плюс к дивидендной доходности инвесторов фонда. Так, за период с апреля по декабрь 2025 года общая годовая доходность этого фонда составила 16,9% в долларе или 20,5% в гривне*.В то же время, как отметил Виктор Бойчук, следует подчеркнуть налоговую эффективность дохода от РЕИТов.«Депозит — это минус 23% вашего дохода в пользу государства. В REIT-фондах налоговая нагрузка существенно меньше (14% вместо 19% НДФЛ), что позволяет оставлять больше прибыли „в кармане“ инвестора. Второе, защита от девальвации. Депозит в гривне — это всегда риск курсовых колебаний. Доходная недвижимость в S1 REIT фактически привязана к валюте, что делает ее естественным хеджем против падения гривны. И третье — двойной доход. Банк платит вам только процент. РЕИТ-фонды предлагают и дивидендные выплаты, и капитализацию — рост стоимости самого объекта», — говорит Виктор Бойчук.Доходность REIT формируется из двух основных компонентов: дивидендов и роста стоимости тела инвестиции. На размер дивидендов влияют средние арендные ставки, структура договоров (фиксированные ставки либо привязка к инфляции), доля заполненных площадей, операционные расходы, цена привлеченного долга.В среде роста ставок и удорожания кредитов фонды с высокой долговой нагрузкой могут терять часть прибыли на обслуживание долга, что уменьшает дивиденды. В периоды экономического подъема, когда спрос на аренду и ставки растут, REIT часто демонстрируют лучшую динамику, чем «фиксированные» инструменты вроде депозитов и ОВГЗ.Второй компонент — изменение стоимости активов фонда, соответственно влияющее на рост стоимости тела инвестиции — это делает REIT похожими на акции. Инвестор получает возможность зарабатывать не только на дивидендах, но и на росте капитализации фонда, если рынок оценивает его портфель дороже.За долгие периоды в некоторых развитых рынках общая годовая доходность REIT (дивиденды плюс рост. — Авт.) составила около 9−12% в год, что исторически было соразмерно или даже выше широких индексов акций, но с краткосрочными периодами падения в десятки процентов во время кризисов. Для сравнения: высококачественные облигации в таких периодах давали более скромные, но более равные результаты.Если перевести это в условный «портфельный» пример: инвестор с горизонтом 10+ лет может держать, скажем, 50% в консервативных инструментах (депозиты, ОВГЗ), дающих условные 8−12% годовых в гривне, и 20−30% в REIT, рассчитывая на среднюю доходность около 9−11% в валюте за длительный период, но готовый к существенным колебаниям. Такое сочетание позволяет скомбинировать предсказуемость денежного потока по депозитам и ОВГЗ и потенциал роста и диверсификации через глобальный рынок недвижимости.Преимущества REIT-фондовЛиквидность — одно из главных преимуществ REIT. Если инвестор владеет физической квартирой, продать ее быстро, без дисконта и с минимальными затратами сложно. Долю в публичном REIT можно продать на бирже в течение торгового дня, если это международный рынок. В Украине это реализовано из-за обратного выкупа или продажи доли на вторичном рынке. При этом вернуть свою инвестицию можно за считанные часы или один рабочий день.Для сравнения: депозит часто либо «закрыт» до конца срока, либо преждевременное расторжение ведет к потере начисленных процентов, а продажа ОВГЗ во вторичном обращении требует брокера и готовности принять рыночную цену, которая может отличаться от номинала.REIT, особенно большие и ликвидные, упрощают этот выход: инвестор видит текущую цену покупки сертификата в приложении и может продать свою долю в несколько кликов в смартфоне.Можно сказать, что ОВГЗ — это идеальный сейф для среднесрочных планов. REIT — это фундамент роста вашего капитала.«В облигациях номинал зафиксирован: сколько бы ни росли цены на услуги или жилье, вы получите ровно ту сумму, которая указана на вашей облигации. В случае с REIT ваша доля растет вместе с рынком. То есть ваши деньги сохраняют свою реальную, а не просто номинальную стоимость», — подчеркивает Виктор Бойчук.РискиОтдельный блок — специфические риски REIT, которые важно осознавать. Это риск перегрева отдельных сегментов недвижимости (например, офисного или складского), военные риски, концентрация портфеля в одном регионе или типе арендаторов, а также человеческий фактор — профессионализм менеджмента фонда.Инвестору важно смотреть не только на дивидендную доходность за последний год, но и на структуру портфеля, публичную отчетность и аудиты, историю управленческих решений, динамику показателей фонда, прозрачность раскрытия информации.Хорошо структурированный REIT с доказанным опытом и диверсифицированным портфелем может стать прочной частью инвестиционной стратегии, но это уже шаг от «депозитного» мышления, как сохранить до мышления, как приумножить.Отметим, рисковый профиль REIT отличается от классического банковского депозита. Депозит в рамках гарантированной суммы — это по сути ставка на устойчивость банка и регуляторной системы, с фиксированной ставкой и очень низкой волатильностью.ОВГЗ — ставка на платежеспособность государства и его макрополитику: в нормальных условиях это тоже низкорисковый инструмент, но с привязкой к инфляции, процентным ставкам, валютным колебаниям.REIT зависят от другого набора факторов: состояния рынка аренды, уровня занятости площадей, темпов строительства и спроса, качества менеджмента фонда. Если рынок недвижимости входит в фазу спада, растет вакантность, снижаются арендные ставки, это быстро отражается на доходах фонда.ВыводПодводя итог, REIT — это мостик между рынком недвижимости и публичными рынками капитала. Они дают возможность получать доход от реальных объектов, не покупая их напрямую, и совмещают регулярные выплаты с потенциалом роста капитала.Для консервативного инвестора, привыкшего к депозитам и ОВГЗ, REIT могут стать логичным следующим шагом: инструмент с более высокой ожидаемой доходностью и лучшей диверсификацией, но и с большей ответственностью за выбор фонда, более длинным горизонтом инвестирования и готовностью выдерживать рыночные колебания.Если воспринимать их не как «замену депозита», а как дополнительный класс активов в портфеле, REIT могут существенно усилить общий баланс между доходом, риском и ликвидностью.* «Инвестиции в фонды „С1 ВДНХ/Оболонь“ защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Запланированная прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не являются гарантией доходов в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником. »Олесь ВареникЖурналистЕсли Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.Finance.ua/Все новости/Недвижимость/Доходная недвижимость как финансовый инструмент: почему REIT становятся альтернативой депозитам и ОВГЗ