Сегодня 19:07 — НедвижимостьКарта мираИнвестируя в зарубежную недвижимость, нужно понимать юридическую составляющую и в целом процесс вхождения в этот рынок, ведь здесь существует немало подводных камней, которые могут привести к потере денег.Именно об этом во время своего выступления в рамках онлайн-конференции Invest Fest рассказал практикующий юрист, который уже 12 лет инвестирует в недвижимость и является владельцем группы компаний в ОАЭ — Александр Логачев.Первое, с чего начал спикер, это формы собственности для иностранцев в разных странах мира, ведь здесь существенные отличия. В частности, речь идет о freehold — когда инвестор имеет полное право владеть недвижимостью и leasehold — когда вы подписываете контракт на долгосрочную аренду недвижимости. Иными словами, речь идет об ограниченном праве использования этого объекта.Скриншот из Invest FestКак видим, Азия и Африка в этом вопросе несколько сложнее с юридической точки зрения. В целом Логачев подчеркнул, что при выборе юрисдикции инвестору следует проанализировать ее по четырем основным критериям.Как анализировать страну для вложений в недвижимость1. Экономика и циклы рынка недвижимости. Периоды роста, стагнации и падения. Эксперт отметил, что в Украине до начала полномасштабной войны продолжительность такого цикла составляла около четырех лет, в Европе — около 10 лет, а в ОАЭ — около 12 лет. Следовательно, по словам инвестора, важно понимать, на каком этапе рыночного цикла происходит вхождение в актив.2. Юридическая защищенность и правовые аспекты. Этот критерий также требует детального анализа. Даже на таком, на первый взгляд, защищенном для иностранных инвесторах рынке, как ОАЭ, могут возникать риски. К примеру, задержка или незавершение строительства объекта или другие юридические нюансы.3. Геополитическая ситуация. Прежде всего, речь идет о территориальных спорах и других геополитических рисках. В качестве примера Логачев привел Грузию: хотя ситуация там улучшилась, геополитические риски полностью не исчезли. Этот аспект, по его словам, особенно важно учитывать, поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, имеют долгосрочный горизонт.4. Исторический контекст региона. Анализ предыдущего развития региона также позволяет оценить потенциальные риски и перспективы инвестирования.Если же инвестор принимает решение выйти на зарубежный рынок недвижимости, то, по мнению Логачева, среди стран, обеспечивающих надлежащий уровень защиты иностранных инвесторов, следует рассматривать Испанию, Германию, Польшу, Кипр и Болгарию.Скриншот с Invest FestНо если вы все же решили выйти на зарубежный рынок недвижимости, важно четко понимать, какие риски и гарантии есть у вас как владельца актива. Для этого, по словам специалиста, необходимо изучать историю застройщика, а также понимать, какие механизмы защиты предусматривает конкретная юрисдикция и каким образом она защищает права иностранного инвестора. Отдельное внимание следует уделять земельному участку и правовому статусу титулов на недвижимость, в частности их соответствию требованиям конкретной юрисдикции.Читайте такжеВ то же время, особое внимание следует сосредоточить на практическом аспекте защиты прав. Как отмечает специалист, на практике механизмы защиты могут значительно отличаться от того, как они формально прописаны в законодательстве. Поэтому важно оценивать не только нормативные гарантии, но и то, насколько эффективно государство обеспечивает их реализацию и защищает права иностранного инвестора.Говоря о юрисдикциях с более низким уровнем гарантий, Логачев выделил Черногорию и Албанию. По его словам, эти страны характеризуются более низким порогом входа, однако уровень защиты инвестора здесь в значительной степени зависит не от государственных механизмов, а от конкретного застройщика. Поэтому к выбору объекта в этих странах следует подходить особенно тщательно, предварительно подробно проверив застройщика, условия сделки и юридические аспекты инвестиции. Особое внимание, по словам эксперта, требует рынок Албании.Скриншот с Invest FestЕсли же говорить о незащищенности иностранцев, решивших вложиться в местную недвижимость, то это характерно для азиатского региона. Особенно интересна Камбоджа, где инвестор не может купить то, что стоит на земле — там на это имеют права только местные. То есть вкладываться можно только в то, что начинается со второго этажа.Кроме Камбоджи, здесь также есть: Бали, Вьетнам, Занзибар, Таиланд и Филиппины.Скриншот с Invest FestВ свою очередь, хорошо себя проявляют: Грузия, Казахстан, Азербайджан, Кыргызстан и Узбекистан. Особенно это касается последних четырех стран, которые показывают стабильный рост ВВП и сейчас находятся на цикле роста.Скриншот из Invest FestТакже Логачев обращает внимание на ОАЭ и Турцию. Первая лучше контролируют деньги покупателя сильнее большинства рынков, а вторая — отдает в собственность с первого дня, но держит географические квоты.Скриншот из Invest FestЕсли говорить о безопасности денег, то здесь есть четыре уровня защиты:Госфонды и гарантии — рынки ЕС;Escrow и регистровый титул — ОАЭ и Турция;Банковская гарантия — Балканы и Грузия;Только контракт — Азия.Отдельно Логачев рассказал и о налоге на покупку и налоге на прибыль. И здесь снова стоит отметить ОАЭ, где второй равен 0%. Однако такие европейские страны, как Германия, Кипр и Испания, показывают наибольшую налоговую нагрузку на прибыль.Скриншот из Invest FestКакие юридические нюансы учитыватьС юридической точки зрения, по словам спикера, инвесторам следует обратить особое внимание на два потенциально проблемных вопроса: наследование и okupas — незаконное заселение недвижимости посторонними лицами. В то же время, новое регулирование в отдельных юрисдикциях должно упростить и ускорить процедуру выселения таких жильцов.Что касается наследования, то в ОАЭ при отсутствии завещания применяются положения шариатского права, в странах ЕС возможен выбор права государства гражданства, тогда как в некоторых странах Азии речь может идти о наследовании права аренды, а не права собственности.Читайте такжеГоворя об Украине, инвестор отметил, что спрос со стороны иностранцев есть, однако в настоящее время не хватает необходимых процедур и инструментов для комфортного входа на рынок. В частности, речь идет о возможности дистанционного оформления сделок и гарантированном выводе полученного дохода за границу. По мнению эксперта, создание таких механизмов могло стимулировать иностранных инвесторов вкладывать средства в украинскую недвижимость.В настоящее время иностранцы в Украине могут приобретать жилую недвижимость в собственность и регистрировать соответствующие права в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. В то же время существуют определенные ограничения по приобретению права собственности на земельные участки. Среди факторов, усложняющих инвестирование, эксперт назвал необходимость получения ИНН, личного присутствия и валютных ограничений.Пока условия для иностранного инвестора в Украине можно обозначить так:Скриншот из Invest FestНапоследок Логачев отметил, что лучшая защита для инвестора — репутация застройщика. А именно:Сданный портфель — сколько объектов сдано и с какой задержкой против договора;Финансирование — собственный капитал или деньги покупателей, банк-партнер, долговая нагрузка;Судебная история — иски покупателей и подрядчиков, чем закончились дела;Поведение в кризис — что делал 2008 и 2020: достроил, заморозил или переписал сделки.Андрей СурковВыпускающий редакторЕсли Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.Finance.ua/Все новости/Недвижимость/Топ-5 стран, которые наилучшим образом защищают деньги иностранного инвестора в недвижимость